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Con la colaboración de Arturo González, socio regional México Occidente
Recientemente nos cuestionaban en la oficina de Guadalajara si no estábamos preocupados por los micro inversionistas (quienes adquieren propiedades al menudeo) como un efecto distorsionador de mercado. ¿Es malo voltear a ver torres vacías o fraccionamientos de lotes sin construir?
La respuesta no es tan fácil como si o no. Tiene que ver con qué inversionistas están comprando tu proyecto -o en tu ciudad- específicamente. Nosotros creemos en la existencia de 10 tipos de inversionistas. Hay inversionistas malos que pueden afectar mercados y otros inversionistas buenos que los impulsan. Para entender esta respuesta, necesitamos conocer los 10 tipos de inversionistas que existen.
Hay tres variables que nos permiten categorizar a los inversionistas:
1. Motivador económico principal.
Los inversionistas pueden estar motivados por el flujo que generan las propiedades (flippers) o por su flujo de efectivo de rentas (patrimoniales). De ahí surgen los dos mundos de inversión.
2. Uso del producto.
Los inversionistas financieros son quienes no tienen interés en el producto que están comprando sino que solamente lo ven como un vehículo económico. En cambio, los inversumidores (bautizados así originalmente por Gustavo Ortolá), que buscan algo que cuadre con sus preferencias personales ya que podrían llegar a usar el producto. Estos inversumidores ven el uso del producto como una válvula de escape si no se dan sus condiciones económicas deseadas o realmente se ven utilizando el producto en otro momento.
3. Tiempo
Dependiendo del plazo de renta o tiempo de reventa surgen dimensiones específicas en ambos mundos.
Estas tres variables, concretan los 10 inversionistas que se presentan en el diagrama siguiente:
Al analizar estos diez tipos de inversionistas, está claro que hay unos que pueden ser tóxicos para el mercado. Concretamente, los inversionistas tipo 6 han demostrado que pueden afectar seriamente mercados si se vuelven la fuerza principal de compra. También los tipo D en rentas pueden provocar problemas de convivencia dentro de los edificios que no están preparados para usos de corto plazo. En la estrategia de desarrollo se debe tener claro cual es la distribución deseada de inversionistas, así como documentar continuamente el avance real de ventas catalogando el tipo de inversión.
Tres dilemas concretos de nuestras regiones, ahora que el marco de referencia está claro:
-Guadalajara, México:
“Cuando un inversumidor patrimonial tipo A se enamora de los productos, suele adquirir unidades que tienen rentas tan costosas que desaparece el mercado de renta. Esto ha traído consigo un fenómeno de vacancia en unidades de renta Premium.”
-Lima, Perú:
“No hemos podido lograr transmitir a los inversionistas especulativos un verdadero efecto de plusvalía acelerada, por lo que los proyectos tienen muy pocos inversionistas en venta total y no logramos acelerar el ritmo de absorción de los proyectos”.
-Cancún, México:
“Los proyectos no están preparados para recibir rentas de Airbnb por lo que muchos desarrollos los prohíben y los inversionistas terminan perjudicados. Hay un choque entre inversionistas y usuarios por este tema.”
Cada vez que se abra el famoso debate de los inversionistas, debemos arrancar aclarando a que inversionistas nos referimos. No podemos crucificar a los inversionistas como si fueran una externalidad negativa constante ni tampoco perseguirlos como el 100% de nuestro mercado.
El reto está en tener una visión clara del tipo de inversionista que buscamos y agregar valor relevante específico para su tipo de inversión.
Y en tu proyecto, inmobiliaria o ciudad ¿con qué tipo de inversionistas te topas? Déjanos tu comentario.
*Debate entre Carlos Muñoz 4S y Arturo Gonzalez. Dos inversionistas activos de los 10 que puede haber. Encuéntralos en: carlos@grupo4s.com, agonzalez@grupo4s.com
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