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Disclaimer: La aparición en esta lista no indica que dictamos la viabilidad de la hipótesis.
El desarrollador que se dedica a construir el producto tradicional está desapareciendo. En su lugar hay nuevos jugadores empleando las posibilidades de un mundo de “cola larga” para generar productos disruptivos de alto valor. Aquí algunos de los más sorprendentes del 2016:
- Mercados gastronómicos y de belleza. Reunir propuestas gastronómicas o de belleza en un proyecto inmobiliario permite lograr un posicionamiento agresivo en el mercado. La unión en estos casos si hace la fuerza. En el concepto de belleza -que es menos conocido que el gastronómico- se reúnen estilistas, cosmetólogos, maquillistas, dermatólogos y otros especialistas del cuidado personal. Ambos formatos de mercado son grandes opciones para darle peso a centros comerciales urbanos que busquen maximizar valores de renta por metro cuadrado. (Ver artículo sobre mercados gastronómicos aquí)
- Micro-hotelería. La disrupción provocada por Airbnb está provocando que los hoteleros busquen nuevas alternativas donde puedan ser competidores agresivos. En ese sentido, la micro-hotelería es un enfoque de turismo de negocios en el que se reduce al máximo el área privativa de los cuartos para ofrecer en cambio nuevas áreas comunes colaborativas en donde se tienen tarifas muy competitivas. Durante el 2016 participamos en la planeación de 2 marcas hoteleras con habitaciones que rondan los 10m2.
- Edificios tribales. El mundo del pasado era de segmentos; estos eran definidos arbitrariamente por mercadólogos usando brújulas en la oscuridad. Hoy, ante el fenómeno social-digital, la tribalización se ha vuelto la nueva manera de agrupar psicográficamente a los sub-mercados. En ese sentido, durante el año probamos edificios para Crosfiteros, para corredores, para petlovers, foodies, por mencionar algunos. Sin duda, el futuro es tribal. (Ver artículo sobre tribalización aquí).
- Co-living. Bautizado por 4S como el negocio de renta más interesante de Latinoamérica, este producto se refiere a un esquema de vivienda grupal donde se renta solo la recámara y baño privado y se tienen áreas sociales compartidas cada 4 o 6 habitaciones. Gracias al ahorro en área generado por este formato, el valor total pagado por cada residente es 50% menor que el departamento más barato de la misma zona. Aunque parezca un concepto muy alejado, hoy en día ya estamos colaborando en proyectos de este tipo en México, Centroamérica y Colombia. (Ver artículo del tema aquí).
- Cementerios para mascotas. Los DINKS (parejas con doble ingreso y sin hijos) ven enorme valor emocional en sus mascotas. Por ellos surge este concepto de espacio donde pueden destinar espacio a sus mascotas fallecidas, pero también tienen parques de convivencia, hotelería para mascotas y otros servicios. Es un lugar de reunión para verdaderos petlovers. Sin duda una alternativa interesante para valorizar terrenos que tienen complicaciones legales o por ubicación no están aptos para el desarrollo.
- Comercio en sótanos. Sin duda una de las revelaciones de 2016 fue la cantidad de comercio asignada en sótanos de proyectos. Usualmente el comercio está destinado a la planta baja, pero los valores de renta de esos espacios hacen inviable que se instalen ahí los negocios de servicio que más valor generan para los proyectos, como tintorerías, tiendas de conveniencia, guarderías, etc. Como alternativa, la creación de espacios comerciales en sótano ha abierto enormes posibilidades y un nuevo mundo comercial por descubrir.
- Distrito Ecoscolar. Si hay un elemento que genera valor en comunidades suburbanas es la educación. En ese sentido, esta surgiendo una nueva ola de proyecto Ecoscolares, donde la oferta educativa se convierte en el centro gravitacional del proyecto inmobiliario. Para ello, hay que traer al operador correcto y estructurar los modelos de negocio para que funcionen para todos los actores. Sin duda, un formato que veremos más seguido gracias a su éxito.
- Estacionamientos convertibles. Aunque nosotros lo venimos predicando desde hace más de un año, me dio gusto escuchar por primera vez de dos desarrolladores la intención de estudiar posibilidades de conversión de sus estacionamientos. En el futuro en que el automóvil autónomo cambie las reglas del juego del real estate, se deberán aprovechar todos los espacios actuales de estacionamiento en otros usos. La pregunta es, ¿están preparados para transformarse? Idealmente debemos identificar su potencial y crear las bases para esa transformación en el futuro. (Lee un artículo interesante sobre lo que pasó con un centro comercial aquí).
- Especialización industrial. El mundo de lo industrial suele mal definirse bajo un solo tipo de espacios cuando en realidad existen múltiples enfoques. Ejemplos de estas especialidades son bodegas refrigeradas y centros de distribución, los cuales requieren instalaciones, arquitectura y características puntuales. Adentro del mundo industrial hay grandes oportunidades por descubrirse.
- Club de rentas. Funcional igual que un “pool” de rentas pero no está sujeto a un solo edificio. Estos fideicomisos de integración de renta están siendo herramientas de enorme valor para quitarle los problemas a los inversionistas pero manteniendo las ventajas de la plusvalía de sus propiedades. Si se operan correctamente pueden ser un producto de mucho apetito para el mercado.
- Oficinas boutique, startupdistricts y coworking. La nueva dinámica de equipos ágiles y colaborativos requiere de nuevos espacios de oficinas. Las desalmadas cajas grises de oficinas simplemente no darán resultados en el mediano plazo. En lugar de ello, opciones como oficinas boutique, distritos para emprendedores y espacios de coworking empiezan a generar tracción ante un entorno de negocios que entiende donde está el valor económico actual.
- Conglomerados médicos. El ramo médico inmobiliario es de los más complejos dado que es muy difícil su análisis. En nuestro libro de 50 lecciones recomendamos siempre tener a los médicos antes de pensar en el proyecto. En ese sentido y durante este año, tuvimos varios conglomerados de especialidades médicas que nos buscaron para crear proyectos médicos especializados. Piensen en centros de medicina estética, de ortopedia, pediátricos, entre otros. En el mundo médico quien controla al paciente puede crear destinos inmobiliarios.
La hiper-conectividad del mundo también se traduce en hiper-competitividad. Los desarrolladores que tengan la capacidad de voltear a ver nichos alternativos podrán protegerse de una realidad compleja y difícil que se ve a futuro.
*Carlos Muñoz 4S es firme creyente de que hay más negocio en los nichos que en los commodities. Si estás explorando algún nicho y deseas su consejo, búscalo en: carlos@grupo4s.com
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