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La labor de la industria inmobiliaria está profundamente relacionada con la planeación urbana y la evolución de nuestras ciudades. En ese sentido, debería haber una verdadera relación entre planeación urbana y desarrollo inmobiliario. Hoy, más parece una relación tortuosa y dramática (que implica la liberación de permisos) que un matrimonio pensado en el largo plazo.
Aunque cada ciudad es diferente, hay cinco temas que se deberían abordar con urgencia en la mayor parte de las ciudades dinámicas de Latinoamérica:
- Desmitificar la densidad vertical
Hablar de densidad es como si uno hablara del diablo. Más densidad significa lotes más pequeños, más ineficiencia y complicaciones de tráfico. ¿Qué ha cambiado? La densidad en vertical del presente no es la misma que la de crear microlotes. Por otra parte, los nuevos demográficos no tienen el mismo impacto en los servicios públicos ni en los condicionantes de tráfico. De acuerdo al ULI (Urban Land Institute, un organismo global de investigación urbana) un incremento en densidad vigilado puede generar mejor dinámica social, crear comunidades vibrantes y generar servicios públicos más eficientes. Necesitamos abrir el debate de la densidad y presionar por la creación de centros de comunidad o zonas estratégicas verticales (ZEVE’s).
- Desarrollo orientado al transporte (DOT)
Abrir los lineamientos a desarrollo puede ser peligroso, sobre todo considerando nuestra adicción al automóvil. Por ello, necesitamos que los centros de comunidad que busquemos potenciar estén hermanados de una visión de desarrollo orientado al transporte. Bajo esta visión, se construye más donde el transporte público (y las vialidades) lo permiten. En ese sentido, se crea una ciudad ágil y moderna al mismo tiempo. En esos sitios, se puede además reducir los requerimientos de estacionamiento pensando en motivar el uso del transporte público.
- Crear distritos peatonales
Una vez que se logran densificar zonas estratégicas verticales orientadas al transporte, el siguiente reto es que sean peatonales. Para ello, necesitamos de tres temas: Primero que haya un protocolo de interconexión de proyectos para vincular a predios vecinos. Pensemos en Toronto y su ciudad subterránea. Todo empezó con 4 proyectos, hoy es una red que parece que no termina.
Segundo, que haya un plan de ordenamiento de banquetas y accesos. De esta forma, visualmente se entiende donde se privilegia al peatón. Este proceso de mejoramiento se puede hacer con inversión misma de los proyectos, por lo que no representa un costo para la ciudad.
Finalmente, que se definan estratégicamente algunas vialidades que puedan ser 100% peatonales en ciertos días u horas. No se trata de cerrar abruptamente calles, se trata de ir fomentando progresivamente la cultura peatonal.
- Proyectar la ciudad terminada
Otro de los pendientes urgentes que tienen las ciudades Latinoamericanas es proyectar cuál quieren que sea la ciudad terminada. ¿A qué nos referimos? Si hacemos el ejercicio de fijar fronteras a la ciudad, lo ideal sería verla completamente terminada y en proceso de regeneración. ¿Qué debiera pasar? ¿Qué queremos en los lotes baldíos de la ciudad? ¿Qué zonas quisiéramos regenerar/cambiar? Urge tener una idea clara de la ciudad terminada. Una aclaración importante en este punto es que por temas culturales y de técnicas constructivas, nuestras ciudades son más rígidas que las de otros países, por lo que modificarlas requiere de mucha energía. Para ello, se tiene que tener claro el final, más que el principio.
- Hacer curaduría y promoción de actividades (EEC)
He tenido en múltiples ocasiones la discusión de si las ciudades latinoamericanas son aburridas por naturaleza. En realidad, no lo son, pero los eventos, actividades y vida que sucede en ellas no tiene la capacidad de comunicación que requiere para hacer eco en la ciudad. Por ello, los planeadores urbanos deben tener una división de lifestyle management, en la que se haga la curaduría y promoción de actividades clave. Así, se detona la dinámica de promover cultura y entretenimiento enfocado en las diferentes etapas de vida. Una ciudad activa y vibrante sabe lo que va a hacer todos los días del año.
Sin duda no son los únicos retos de planeación urbana. Simplificar y generalizar siempre puede ser peligroso. Sin embargo son temas que deben incluirse de manera urgente en la modernización de las ciudades Latinoamericanas.
Nosotros vemos un futuro en el que Latinoamérica y sus ciudades compita sin miedo ante cualquier ciudad del primer mundo. Debemos vernos como hermanos Latinoamericanos para mejorar, estructurar y promover ciudades excepcionales. Para ello, Grupo 4S está abriendo un área de apoyo a gobiernos locales que busca trabajar estratégicamente en el impulso del futuro urbano. En nuestra visión, una colaboración cercana del núcleo de desarrollo inmobiliario, los planeadores urbanos y las autoridades pueden generar beneficios económicos disruptivos.
Ese es el futuro Latinoamericano del que queremos ser participes.
