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*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
En artículos anteriores en 4S Real Estate, hablábamos acerca de cómo comenzar a comercializar o comenzar un proyecto inmobiliario antes de obtener los permisos legales para su construcción podría ser un grave error que jugaría en contra del éxito del negocio inmobiliario.
Por lo anterior, te queremos compartir esta lista con 6 escenarios que debes evitar si estás considerando iniciar el proyecto antes de obtener estos permisos legales, pues de lo contrario, el error podría salir muy caro.
1. Hacer supuestos porque se tienen buenas relaciones con las autoridades.
Muchos desarrolladores poseen —por su posición social— excelente relación personal con altas autoridades locales. Estas conexiones provocan, en ocasiones, que el desarrollador asuma que tendrá un trato preferencial. La realidad nos demuestra que este trato personal está desconectado del profesional. No debemos dejarnos llevar por suposiciones.
2. Tomar como referencia casos del pasado o de conocidos.
Siempre que se da una cifra de tiempo estimado de permisos, escuchamos: “El proyecto X salió en ese tiempo, por lo que nuestro proyecto deberá correr la misma suerte”. Un proyecto aislado no es referencia del promedio. En ese sentido, es preferible hacer una revisión más amplia de casos o considerar el protocolo estándar y adicionar un tiempo de “colchón”.
3. Basarnos en pronósticos de gestores externos.
Los gestores externos tienden a tener que “vender” su servicio. Por lo mismo, suelen hacer promesas iniciales que están por encima de las realidades que pueden lograr. Debemos ser cuidadosos con estos supuestos, sobre todo si nos generarán implicaciones financieras. Una buena estrategia es darle un incentivo financiero al logro de tiempos establecidos para un gestor externo.
4. Considerar flexibilidad de parte de las autoridades.
Muchos proyectos no se adaptan estrictamente a las legislaciones urbanas existentes. Para ellos, los desarrolladores asumen que podrán convencer a las autoridades de flexibilizar sus regulaciones a favor del proyecto. Esto, en muchas ocasiones, implicaría llevar a cabo procesos fuera de lo estándar y extender períodos burocráticos. Debemos ser cuidadosos en estos temas, porque buscar una flexibilidad no quiere decir que no se deban respetar las legislaciones vigentes (lo cual podría ocasionar pérdida de tiempo y de dinero para revertirlo), sino estudiar en profundidad las leyes dentro de las que se debe enmarcar el proyecto. De este modo, sabremos qué se puede realizar en esa zona y qué no, teniendo en cuenta que no todas las leyes tienen los mismos alcances.
5. Asumir vacíos legales a nuestro favor.
Algunas localidades no tienen regulación urbana adecuada. En esos contextos, existen vacíos que muchas veces el desarrollador supone que funcionarán a su favor.
6. Confiar en los compromisos que se hacen de palabra con las autoridades.
Recordemos que quienes trabajan en oficinas del Gobierno, antes de ser autoridades, son políticos. Muchas veces asumen compromisos por ganar popularidad o apoyo para temas específicos y se comprometen de palabra en apoyar a un cierto proyecto. Conocemos muchos casos en los que a las palabras se las llevó el viento, y el único que perdió fue el proyecto.
Casos de aprendizaje
Gava Capital
El fondo Gava Capital para desarrollos inmobiliarios, que lidera Andreu Cors Gil, tiene restricciones muy estrictas para invertir recursos en proyectos determinados. Una de ellas —la cual nos sorprendió originalmente cuando la escuchamos— es que no invierten recursos ni salen a comercializar hasta que los proyectos no tengan el permiso de construcción. Para el fondo, este simple cambio en la dinámica hace mucho más efectivo su tiempo de inversión, y, para el desarrollador, esto provoca que evite equivocarse en los pronósticos de tiempo. Un simple cambio de modelo de negocio permite sortear un error que puede ser fatal para el proyecto.
Mejores prácticas
En nuestra experiencia, no hay un consenso sobre la fecha en la que se deben iniciar los cobros de fees de desarrollo por un proyecto. Algunos desarrolladores opinan que desde el inicio deben cobrar sus costos como un servicio mensual, así cubren todo el tiempo que requiere la planeación de un emprendimiento de este tipo. Otros comentan que una vez entregados los papeles a las autoridades se limitan mucho sus actividades —ante la incertidumbre de cuándo se tendrá el permiso—, por lo que cobrar durante ese proceso puede provocar que se ahogue el proyecto en costos y se merme la rentabilidad.
Ante esta disyuntiva, hemos observado un escenario mixto que trabaja sobre las debilidades de ambos escenarios y permite un blindaje de los proyectos. En este nuevo escenario, los fees de desarrollo se dividen en dos: un monto de planeación y otro de ejecución. El monto de planeación se fija como un monto único y se presupuesta en la proforma. Si el tiempo de permisos se extiende, el desarrollador NO puede ampliar ese monto, con lo que se limitan los costos financieros no atribuibles al desarrollador. Una vez que los permisos se hayan liberado y se inicie el trabajo, entonces comienza el cobro de los fees de desarrollo como una iguala mensual que equivale al porcentaje que definió como total.
Este simple cambio en esquemas puede ser de mucho valor para desarrolladores que trabajan en mercados donde los trámites son muy complejos. En la visión integral de desarrollo, la planeación los protege de las variables que están fuera de su control.
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
