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El 2016 fue un año extraordinario para el sector industrial en Estados Unidos. Green Street estimó que tan solo el año pasado hubo un crecimiento de la demanda por propiedades industriales del 30%. La renta tuvo un incremento del 6%, el alza más dramática de los últimos 17 años. Finalmente, la disponibilidad global del mercado bajó a 8.2% la más baja en los últimos 15 años (de acuerdo a CBRE).
¿A que se debe este boom industrial?
Además del buen rendimiento de la economía americana, las dramáticas cifras provienen del crecimiento acelerado del comercio electrónico, que hoy ya representa el 10% de las ventas agregadas –en Estados Unidos-. El impacto tan profundo en temas industriales es debido a que cada dólar comercializado online requiere tres veces más espacio de bodegas y distribución que un producto vendido a través de una tienda tradicional (estimación de Prologis).
Ante este fenómeno, las propiedades micro-industriales con capacidades logísticas se volverán un activo poderoso que podrá capturar los beneficios del incremento en la demanda (no son las únicas, pero si son las menos desarrolladas). A nivel general, estas propiedades deberán ofrecer soluciones de distribución superiores, por ubicación, conectividad o vinculación a aeropuertos o centros de carga. Pero además de esto, se requiere que sean puntos de posicionamiento, y donde exista un equipo local de trabajo, por lo que no se habla de una bodega tradicional.
En ese sentido, se habla de tres enfoques diferentes en esta categoría:
1. Enfoque de oficinas. Con equipos locales de “start ups” la ofi-bodega vuelve a tomar impulso. Las oficinas de esta categoría se contagian del incremento de amenities de los coworkings y por tanto veremos grandes espacios colaborativos y una visión recreativa de trabajo.
2. Enfoque de posicionamiento. Las bodegas pueden incluir un punto de venta, entrega o visitas ocasionales de cliente, por lo que el elemento de cómo interactúa la bodega con el mercado se vuelve el foco.
3. Enfoque de distribución. Las bodegas se vuelven un simple punto de enlace de distribución, por lo que su conectividad, cercanía con proveedores y facilidad de acceso se convierte en el punto más importante de esta categoría.
Independientemente del enfoque del producto a desarrollar, el contar con amenidades compartidas será obligado. Estas nuevas organizaciones tienen líderes de la nueva generación (millenials) y no ven a lo industrial y logístico como antes. Las amenidades podrán ir desde áreas de coworking, salas de juntas, comedores para empleados hasta compartir activos como montacargas o hasta vehículos de carga. Cada proyecto deberá cuestionar los valores C3 (ver artículo aquí) que más relevante sean para su mercado.
Si estás pensando desarrollar propiedades micro-industriales, vas por buen camino.
*Carlos Muñoz 4S es profeta de temas inmobiliarios. Su enfoque de futurista pragmático le vale el título del influencer más poderoso del ramo.
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