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*Equipo de investigación, Grupo 4S
El capítulo inicial de un estudio de mercado desarrollado por Grupo 4S siempre incluye un análisis demográfico detallado de la ciudad, así como el contexto nacional que enmarca el timing del proyecto. Muchos desarrolladores piensan que esta sección es un complemento de referencia secundaria de poco valor. Sin embargo, la realidad es que existe una correlación profunda entre la demografía, la economía y el ramo inmobiliario.
Harry Dent es quizás la persona que más ha estudiado el fenómeno demográfico a nivel global y sus implicaciones económicas. El argumenta que el consumo personal representa el 70% del PIB de cualquier país. En ese sentido, si uno determina el comportamiento de consumo de la población, puede ubicar fácilmente donde se darán los periodos de mayor gasto y por ende, los mejores (y peores) momentos económicos.
Hablando específicamente de temas inmobiliarios, el mismo Dent identifica el siguiente ciclo de consumo:
Bajo esta lógica, el mayor gasto personal vendrá alrededor de los 41 años, donde se dan las compras de casas definitivas. Este dato está soportado en la encuesta de consumo poblacional del gobierno de Estados Unidos. En la misma curva se identifica también el momento para la primera vivienda, los centros comerciales y hasta la vivienda vacacional.
Para demostrar el valor de estos indicadores, Dent hizo un ejercicio comparando los precios de la vivienda con la fortaleza de la demanda. Cuando uno proyecta los nacimientos 41 años puede tener una estimación de la demanda promedio que habrá y el momento de su llegada. Increíblemente, como se ve en la gráfica, se pudo anticipar claramente la llegada de la crisis del 2008.
Sin embargo los demográficos no solo permiten anticipar el gasto en vivienda, sino todo el abanico de productos inmobiliarios y además permiten identificar cuando se dará el máximo consumo generalizado para un país. La situación de cada país varía, dado que los nacimientos y migración son fenómenos locales. Para el caso de México (como país), el pico de nuestro consumo llegará alrededor de 2045. Esto nos deja con casi 30 años de inercia positiva –aunque no constante-.
Si te interesa ver los picos de consumo de otros países, puedes hacer clic aquí.
Hoy Grupo 4S trabaja en estudios demográficos profundos para 6 países de Latinoamérica. Los estudios se basarán en la metodología del Instituto Dent, pero incluirán además las bases de entendimiento de la demanda que ha desarrollado 4S. El primer reporte disponible será el de México, disponible en primavera del 2016.
El análisis demográfico preciso de una plaza es solo uno de los tres componentes de un verdadero estudio de mercado. Si te interesa más información de nuestros estudios o deseas adquirir el reporte demográfico, no dudes en contactarnos.
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