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Carlos Muñoz 4S
El mensaje de la administración federal en términos de planeación urbana es claro: ciudades compactas. Desarrolladores inmobiliarios, profesionales del diseño arquitectónico y urbanistas también coinciden en que se requiere un cambio de paradigma de ciudades. Pero entonces, ¿qué nos detiene?
Grupo 4S ha estudiado en múltiples mercados el tema de la verticalización, siguiendo las tendencias comerciales, residenciales y de oficinas. Es claro que la realidad que se vive en la ciudad de México, no tiene relación con el resto de las ciudades –medianas y grandes- de nuestro país.
En nuestra visión, la respuesta al acertijo está en la relación simbiótica que existe entre los lineamientos urbanos municipales y la percepción del mercado (la población general). Las reglas de gran parte de las ciudades del país están creadas para mantener el control de la vivienda horizontal y por tanto son poco útiles para quienes buscan rasguñar el cielo. Los conservadores argumentan que la densidad y altura deben limitarse porque puede provocar que colapsen los sistemas viales y de infraestructura. La respuesta de la nueva generación de jóvenes urbanos es que si se crearan distritos mixtos vibrantes ni siquiera habría necesidad de autos, descartando así el argumento de saturar las calles de automóviles.
En oficinas y zonas comerciales exigimos cada día más cajones de estacionamiento. Estamos contaminando los paisajes urbanos con los mega-estacionamientos aéreos que son frecuentes en ciudades en que la tierra no vale lo suficiente como para excavarla.
Hoy estamos atorados en un momento crítico. Los lineamientos municipales crean condiciones adversas para el desarrollo vertical, con lo que los productos de ese tipo de construcción son poco atractivos a los ojos de muchos compradores. Para medir este fenómeno, Grupo 4S creó el índice de verticalización residencial, en el que se mide la propensión de la población que está dispuesta a CONSIDERAR la posibilidad de invertir en vivienda vertical. Este índice se mide a partir de nivel medio y demuestra cómo la enorme mayoría de la población ni siquiera está abierta a considerar esta opción.
Índice de Verticalización residencial de varias ciudades clave
(representa el % de la población que está dispuesto a CONSIDERAR la posibilidad de invertir o habitar en vivienda vertical)
La evidencia de mercado tiene la solución
Una revisión a profundidad de una muestra de más de 1,000 unidades departamentales ya ocupadas de las cinco ciudades que aparecen en la gráfica mostró que en menos del 10% de las unidades hay niños. Esto quiere decir que los departamentos se han convertido al interior de nuestro país en una solución para ciertos demográficos específicos: los de solteros jóvenes o parejas sin hijos o el otro polo de nido vacío o solteros adultos cuyos hijos ya están fuera de casa. (Aquí no consideramos las unidades de uso vacacional).
Este tema incluso ha empujado también al crecimiento del segmento de inversionistas en temas verticales, ya que son los mercados más atractivos de rentas.
A nivel internacional no estamos solos: Canadá vive una situación de preferencias de mercado similar a la nuestra. Los jóvenes y los adultos sin hijos prefieren zonas compactas, típicamente con usos mixtos y con ubicaciones estratégicas. Las familias buscan alejarse del caos de los centros urbanos y ubicarse donde los niños puedan crecer rodeados de extensas áreas verdes.
La diferencia entre el modelo canadiense y el mexicano es que en el caso de nuestro vecino del norte el epicentro de valor usualmente se ubica en el centro de la ciudad. Ahí se concentran núcleos de oficinas y comercio que hacen muy atractiva la vida social. En contraparte, en nuestro país los centros históricos son barrios poco densos, maltratados y generalmente no son atractivos para los segmentos socioeconómicos altos de la población. A diferencia de Canadá, nuestro epicentro de valor se ubica en la intersección del centro comercial más novedoso con el club de golf de más alta categoría y cerca de la colonia donde vive la gente de sangre azul. Ahí es donde se quiere la densidad y la altura.
La solución
La solución parte de romper el círculo vicioso entre lineamientos gubernamentales y percepción de mercado. Necesitamos entender claramente las preferencias de la gente y crear un modelo de zona que haga sentido financiero para desarrollar –y que cuadre con las preferencias de los usuarios-.
Necesitamos planear una zona vertical en papel, tal como planeamos nuestros proyectos individuales. Una vez que tengamos este modelo, validar que se cumplan las premisas que fundamentan el cambio de paradigma de ciudad. ¿Realmente bajaremos al mexicano de niveles A/B, C+ del carro? ¿Realmente se absorberán las áreas comerciales, residenciales y de oficinas?
Este es el modelo con el que todos los principales actores interesados (desarrolladores y gobierno federal) deberían presionar la liberación de nuevos lineamientos municipales para desarrollo vertical. Proponemos la idea de Zona Vertical Estratégica (ZVE).
Grupo 4S ha creado los modelos de proyectos inmobiliarios que han retado las premisas actuales. Ejemplo de ello es la venta tanto de departamentos como oficinas sin cajones de estacionamiento; el éxito rotundo en la comercialización de departamentos hasta de 25m2; la adecuada absorción de comunidades planeadas verticales, entre muchos otros casos.
Hoy 4S es dueño de la evidencia a una escala micro de que es posible lograr el cambio tan trascendental que requieren nuestras ciudades.
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