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23 octubre, 2013

El Negocio Del Estacionamiento

4s Team

En el futuro, el desarrollo inmobiliario será un juego dicotómico
Hace menos de un mes Grupo 4S participó como conferencista del evento más importante de bienes raíces en Argentina. En el proceso de conocer a la gente que participaba en el evento, acostumbramos preguntar sobre la especialidad a la que cada participante se dedicaba. La sorpresa llegó cuando conocimos a varios desarrolladores inmobiliarios especializados en estacionamientos. Sus proyectos son edificios  y construcciones completas donde no hay otra cosa que “cocheras” -como lo llaman en el cono sur-.
Herzog Demeuron
Argentina está viviendo un momento macroeconómico difícil. Producto de esta complicación, desarrolladores y empresas inmobiliarias han tenido que ser innovadores en su oferta y modelo de negocio. Una de estas ofertas interesantes han sido los proyectos de estacionamientos, los cuales se han configurado en dos tipos (de acuerdo a su modelo de comercialización):

  1. Asignados: los proyectos comercializan cada espacio de estacionamiento como una unidad privativa. Se tiene control exclusivo del uso del cajón y se entiende como una unidad legal que se puede vender posteriormente.
  2. Pool: se comercializa el proyecto como un fideicomiso al costo donde se adquiere un porcentaje del valor del proyecto. El proyecto se explota como un solo negocio y se dan retornos en base al % que tenga cada inversionista. Es acostumbrado que el % mínimo que se pueda adquirir se traduce a 1 cajón. Por ejemplo, en un proyecto de 100 cajones con valor de $100 pesos, el mínimo por adquirir es 1% del proyecto con valor de $1 peso.

De la mano de estos dos esquemas surge un esquema mixto que observamos repetidamente en proyectos recientes. En este modelo, los cajones subterráneos (que son más costosos) se venden como asignados y los cajones superficiales entran al pool que se configura como un fideicomiso independiente para su explotación. Se agregan controles de acceso independientes para garantizar la protección de los cajones exclusivos.
Esta visión de prácticas internacionales es de especial relevancia hoy para México por la situación que pasan nuestros proyectos inmobiliarios.  Los edificios de oficinas hoy ya están construyendo más metros cuadrados de estacionamiento que rentables, especialmente en ciudades donde hay escaso transporte público. Por otra parte, los proyectos de residencias verticales han disminuido los metros cuadrados interiores ofrecidos a cada segmento en su afán por mantener cocheras incluidas en el costo. Finalmente, los centros comerciales sufren con los picos de demanda de estacionamiento, mismo efecto que ha dejado a muchos proyectos obsoletos.
Nuestra propuesta es sencilla: separar el negocio de estacionamiento del proyecto inmobiliario nuclear. Crear especialistas en el desarrollo de estacionamientos y estructurar un modelo de negocio en el que haga sentido una asociación estratégica para cada proyecto.
Separar el estacionamiento del proyecto tiene múltiples ventajas:

  1. Permite tener una estructura independiente que puede crecer conforme a la demanda lo requiera en el mediano y largo plazo.
  2. Libera el diseño arquitectónico de la modulación de columnas para vehículos, lo que da libertad de diseño.
  3. Separa el costo y hace más accesible el producto nuclear al usuario.
  4. Se puede acomodar en las zonas de menor valor del predio para  mejorar la posición de valor del producto nuclear.
  5. Permite integrar mejor el proyecto nuclear a su comunidad y a un futuro peatonal y de transporte alterno.
  6. Dado que atiende una demanda diferente y de crecimiento constante (parque vehicular) minimiza los riesgos financieros del proyecto.

Zaha Hadid
Para hacer estas posibilidad viable legalmente en México, argumentamos que el cuerpo de estacionamiento y el de producto nuclear deben convivir en el mismo predio (aunque se manejen como negocios independiente). A nivel legal, habría cumplimiento de las especificaciones base. A nivel comercial, serían dos negocios completamente independientes.
Hoy dentro del portafolio de Grupo 4S ya hay avances en ese sentido. Adamant ha logrado crear arquitectura agresiva gracias a la separación del cuerpo de estacionamiento. El Semillero ha logrado disminuir el valor de propiedades verticales e incluso ha logrado vender departamentos sin cajones de estacionamiento con éxito rotundo. Pero aún no llegamos a conceptualizar proyectos dicotómicos verdaderamente independientes.
Perfeccionar el negocio del estacionamiento no significa incentivar el uso del auto. Al contrario, significa contribuir a revalorizar el negocio y provocar los costos respectivos que implican esas áreas. Al costear efectivamente esas áreas contribuimos a crear una visión de futuro sustentable.
En el futuro próximo, habrá especialistas en desarrollo de estacionamiento como hay en otras áreas. La conceptualización dicotómica de proyectos se volverá una posibilidad tangible de mercado y la industria presionará los temas legales para perfeccionar el negocio del estacionamiento. Un futuro para desarrolladores que estén preparados en las condiciones cambiantes de todos los mercados que atienden.
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