La ciudad de los 15 minutos

El concepto de la ciudad de los 15 minutos no es nada nuevo, tampoco es algo que nosotros hayamos inventado, se trata de un tema que viene tratándose y explicándose desde hace años por urbanistas, analistas, sociólogos, economistas y muchos otros expertos en la industria.

En este artículo no solo les queremos explicar qué es este concepto, lo que queremos hacer es presentarles una tropicalización de las ciudades de los 15 minutos en Latinoamérica y cómo es posible llegar a desarrollarlas en esta parte del mundo y las dificultades a las que nos enfrentamos para poder llegar a aspirar a cumplir con este objetivo.

Los 3 elementos más preocupantes en la industria

Hoy en día existen tres elementos puntuales que a la población le preocupan y que le competen a la industria inmobiliaria y debemos poner solución:

• Tráfico + Distancia: A nadie le gusta el tráfico ni las distancias largas, pues estas no hacen más que bajar nuestra calidad de vida al restar horas de productividad laboral, tiempo de calidad para convivir con nuestras familias, para hacer ejercicio, entre otras actividades. Esto provocado principalmente por el deficiente diseño de las ciudades de hoy en día en Latinoamérica.
• Verde + Sustentable: Los temas sustentables nunca habían sido tan importantes en la historia de la humanidad como hasta ahora, y desafortunadamente, la industria inmobiliaria es una de las que más tarde han llegado a integrarse a este tema de conversación.
• Incluyente + Asequible: El aumento de precios y la disminución en el ingreso real en los hogares de Latinoamérica ha provocado que la oferta inmobiliaria sea inalcanzable para gran parte de la población y que cada vez alcance para menos.

¿Cuál es la solución?

Estos elementos pueden solucionarse con algo que ya existe y que en grandes partes de Europa ya se vive día con día, se trata de “Las ciudades de los 15 minutos”. Ciudades diseñadas para no tener tráfico y que tienen todo cerca a una distancia caminable, que tienen índices de contaminación, reforestación y áreas verdes mucho más positivos que los que tienen las ciudades latinas y que cuentan con vivienda asequible distribuida en la mayor parte de las ciudades.

¿Cuál es el objetivo de las “Ciudades de los 15 minutos”?

Este tipo de ciudades tiene tres objetivos importantes: reducir, reciclar y reutilizar. Tenemos que pensar en reducir la mancha urbana y no permitirnos seguir en expansión, debemos pensar en reciclar la tierra que se encuentra abandonada, y reutilizar toda la infraestructura que hoy en día ya tienen las ciudades.

¿Qué significan los “15 minutos”?

Una vez aplicado al mundo real, decir que una ciudad es “de 15 minutos” quiere decir que todo queda a una distancia caminable de entre 800 a 1,000 metros lineales, tomando como epicentro la vivienda. De esta manera, todos los lugares que se frecuentan en el día a día quedan cerca, los cuales incluyen escuelas, oficinas, parques públicos, servicios, hospitales, tiendas, etc.

Esto es a lo que tenemos que aspirar y es lo que dicen los grandes urbanistas y ciudades que tienen los índices de calidad de vida más altos del mundo.

Los 3 principales elementos de la vivienda en la ciudad de los 15 minutos

El factor más importante en las ciudades de 15 minutos es la vivienda. Si las ciudades Latinoamericanas no son capaces de solucionar el tema de vivienda, las ciudades de los 15 minutos no serán posibles. Y para poder solucionar esta problemática, las viviendas deben caracterizarse por cumplir los siguientes 3 elementos fundamentales: densidad, ubicuidad y diversidad, los cuales te explicamos a mayor detalle a continuación.

1. Densidad

El punto central y más crucial de todas las ciudades es la densidad, concepto que define el número limitado de personas por cierto espacio. En la mayoría de las ciudades latinoamericanas existen restricciones de densidad, esto trae como resultado la demarcación de los tamaños de las unidades, ocasionando que todas sean del mismo tamaño (usualmente grandes), lo que provoca que a nadie le alcance para comprarlas.

Algo que debemos comprender es que densidad no es altura, sin embargo, para que las ciudades sean “cercanas”, sí tenemos que recurrir a la altura y verticalizar al máximo. 

¿Cómo lo conseguiremos? Tenemos que implementar diferentes programas en nuestras ciudades y distritos que merezcan una alta densificación. Existen algunos como el DOT (Desarrollo Orientado al Transporte), el cual dice que se libere completamente la densidad en aquellas zonas donde haya transporte público de calidad. Con esta medida, los desarrolladores puedan hacer el producto que pide el mercado y con todas las flexibilidades necesarias.

Por otra parte, existe una cantidad importante de estudios que mencionan que el costo del costo suburbano frente al urbano en cuanto a gasto en servicios va en función de su densidad, llegando a ser de hasta una tercera parte del total, tal y como observamos en la siguiente gráfica. Si realmente queremos acortar distancias, disminuir nuestra dependencia del automóvil privado y hacer ciudades más sustentables, entonces las limitantes de densidad deben eliminarse.

2. Ubicuidad

Por lo regular, en las ciudades latinas se cuenta con dos tipos de productos inmobiliarios, casas a las afueras de la ciudad a costo de 100,000 USD para abajo, mientras que las personas que tienen arriba de este presupuesto viven en el centro de la ciudad en un departamento.

Esto provoca el problema de la falta de ubicuidad (todos estar al mismo tiempo en muchas partes), sin embargo, no todos pueden estar en todas partes porque no a todos les alcanza para adquirir vivienda en las principales partes de la ciudad sin necesidad de irse a vivir tan lejos.

Examinemos la oferta actual que tenemos en Latinoamérica, si tomamos los segmentos socioeconómicos alto, medio alto y medio, vemos que estos representan el 7%, 14% y 15% de la población en Latinoamérica respectivamente.

Sí tomamos estos segmentos como posibles compradores (debido a que a los segmentos más bajos no les alcanza para vivienda), vemos que la oferta vs. los segmentos de población están completamente invertidos, cuando la oferta de vivienda debería ir en correlación a los segmentos socioeconómicos.

3. Diversidad

La diversidad genera inclusión, la cual es crucial debido a que somos países muy diversos. En la siguiente gráfica podemos observar la composición de la población económicamente activa, la cual está actualmente conformada por baby boomers en su minoría, seguido por la gen x, millennials, celtenials y la generación alpha que pronto comenzará a integrarse en el mundo inmobiliario. Son 5 generaciones diferentes que estarán activas con preferencias completamente diferentes. Por lo que debemos comenzar a ocuparnos en pensar cuál será la diversidad de productos les podemos ofrecer a cada segmento.

Las preferencias de los consumidores también han cambiado. Como podemos observar en la gráfica siguiente, en el 2015 el 63% de la gente quería torres que solo tuvieran un uso, sin embargo, para el 2021 la cifra bajó a 17%, mientras que el porcentaje de gente que quería torres de usos mixtos aumentó hasta un 83%. En tan solo seis años de diferencia, las preferencias están completamente inversas.

Tenemos que entender que el mercado es diverso, y debemos tener vivienda de todos los segmentos bien balanceada para que toda la gente pueda vivir en distritos cercanos. Pero sobre todo, debemos entender que el mercado es diverso psicográficamente, y esta psicografía requiere formatos mixtos, esto hará que las ciudades sean cada vez más atractivas.

Si te gustaría ver una explicación más extensa y detallada de “Las ciudades de los 15 minutos”, te invitamos a que veas esta presentación de Ignacio Torres, Director General de 4S Real Estate, en donde profundiza en los grandes beneficios que comenzar a diseñar ciudades con estas características nos puede traer a toda la población latinoamericana en general.