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Con la colaboración de Ariel Cruz G.
El manual de desarrollo inmobiliario de ULI tiene más de 800 páginas. De las 800, no hay una sola página destinada a proyectos especulativos. Cuando cuestioné a un desarrollador inmobiliario estadounidense sobre este tema, me respondió: “no ganas Monopoly vendiendo tus propiedades”.
Poco se está hablando de este tema, pero estamos ante un cambio estructural de nuestra industria que ya impactó a México. De acuerdo a información de Grupo 4S, en 2010 el 85% de los proyectos censados (de escala relevante en 6 ciudades) eran de carácter especulativo. Hoy, tan solo 5 años después, el 34% es patrimonial. Los proyectos de renta se han multiplicado agresivamente. Sin embargo, los proyectos están en pocas manos y se han creado dos dimensiones de desarrolladores.
A diferencia de los proyectos destinados para venta, donde el financiamiento proviene en su mayoría de preventas y un crédito puente, en proyectos patrimoniales el encontrar financiamiento puede ser considerablemente más complicado. Esto deberá cambiar en los próximos años, puesto a la certeza que genera el mercado impulsado por FIBRAs y Fondos.
Las FIBRAs se apoderarán del mercado de adquisiciones gracias a su bajo costo de capital y los fondos tendrán que entrar al desarrollo de inmuebles para después estabilizar y vender. El capitalizar proyectos para renta dejará de ser un dolor de cabeza para muchos y el vender el activo (en realidad el flujo de efectivo producido) al término del ciclo de inversión será totalmente factible. Gracias a la clara estrategia de salida que las FIBRAs representan, la posibilidad de financiar y desarrollar proyectos en renta es una realidad: los inversionistas iniciales podrán planear a largo plazo con mayor certeza, sabiendo que pueden navegar los ciclos macroeconómicos a su conveniencia y vender los activos oportunamente.
En un futuro no muy lejano, la compra-venta de edificios y portafolios inmobiliarios será algo de todos los días. En el corto y mediano plazo, el mercado premiará a los desarrolladores que sean capaces de generar activos institucionales con rentas estabilizadas para satisfacer el apetito de las FIBRAs. Dicho esto, valdrá la pena orientar los esfuerzos para hacer proyectos que además de cumplir con la demanda del mercado, cumplan con los estándares de los grandes compradores de activos.
Retos hacia el futuro
- La reforma financiera debería impulsar el desarrollo de activos para renta por medio de créditos de largo plazo y tasas de interés atractivas. El precio de la deuda deberá corresponder al riesgo y retornos de la industria.
- La banca de desarrollo deberá responder con la misma velocidad con la que el mercado de capitales está evolucionando.
- Profesionalidad de las empresas desarrolladoras para tener acceso a fuentes de financiamiento institucionales. Además de un track record sólido, es indispensable contar con un gobierno corporativo a nivel empresa.
- Prudencia por parte de las FIBRAs y fondos para no crear una burbuja inmobiliaria en ciudades primarias como la ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Las ciudades secundarias deberían ser un destino de inversión interesante.
- Cambios en el marco legal para poder capitalizar la enorme demanda de vivienda en renta por medio de desarrollos profesionales destinados 100% a renta.
- Desarrollo de infraestructura para darle mayor entrada a las ciudades secundarias.
- Evolución e integración de nuevas capacidades a la comunidad de desarrolladores especulativos.
El partido ya está en juego. ¿Jugaremos a ganar? Quizás llegó el momento de plantear una estrategia de desarrollos patrimoniales dentro de nuestro portafolio.
