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01 septiembre, 2015

La fecha de caducidad de proyectos inmobiliarios

4s Team

Hace muchos años se instrumentó la fecha de caducidad en alimentos y perecederos. Hoy ya ni lo cuestionamos, pero volteamos al empaque cada vez que vamos a adquirir algo que sabemos tiene una vida limitada.
En el mundo inmobiliario, sin embargo, poco hemos hecho para documentar el tiempo de vida de un proyecto inmobiliario. La plusvalía de la tierra nos hace creer que son negocios atemporales, pero la realidad es que las construcciones tienen procesos de maduración y caducidad muy marcados. Para inversionistas buscando propiedades patrimoniales (renta de largo plazo), la fecha de caducidad puede ser el dato más importante a considerar.
Consideremos por ejemplo, el caso de las oficinas. Hace 10 años un edificio AAA no consideraba una altura de piso a techo relevante, elementos de sustentabilidad, eficiencia energética o incluso una relación de cajones de estacionamiento como la que se exige el día de hoy.   Los precios de renta y la disponibilidad de un edificio –sin importar su ubicación- están directamente relacionados con sus cualidades específicas. Un proyecto más cerca de su fecha de caducidad tendrá que disminuir precios e incluso tolerar niveles altos de desocupación.
Por lo tanto, en el proceso de compra de un inversionista, éste debería hacer un análisis sobre la fecha de caducidad esperada del inmueble que está comprando para así hacer sus números de largo plazo.
¿Por qué es importante para el desarrollador?
Un problema recurrente en los mercados latinoamericanos es la constante aparición de proyectos de baja calidad que se conciben con una fecha de caducidad adelantada. En otras palabras, bajan las especificaciones requeridas con tal de bajar el precio. Esto provoca que los clientes muchas veces revisen productos que no necesariamente son comparables.
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Si tuviéramos un indicador claro como la fecha de caducidad del inmueble, se podría hacer una comparativa de precio descontando los años de vida que le resta a un inmueble las menores especificaciones propuestas por el desarrollador.
La fecha de caducidad sería un indicador sobre la fecha probable de pérdida de atractividad en el mercado si no se dan remodelaciones, modificaciones o inversiones sobre el inmueble.
Por lo pronto, y mientras no tengamos dicho indicador, es importante que nuestros materiales y discursos de venta expliquen claramente los alcances de largo plazo de nuestros proyectos.
*Carlos Muñoz 4S está comprometido con el largo plazo de la industria inmobiliaria. Su visión de la industria no tiene fecha de caducidad. Encuéntralo en: carlos@grupo4s.com
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