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21 diciembre, 2015

El surgimiento de las FIBRAS privadas en México

4s Team

FIBRA es el acrónimo de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Es un fideicomiso que se encarga de integrar un portafolio de propiedades destinadas exclusivamente a ser rentadas. En otras palabras, el instrumento integra proyectos patrimoniales y es responsable de administrarlas para el oportuno cobro de su renta y mantenimiento adecuado. El 95% de los dividendos son repartidos a los tenedores de los títulos (inversionistas) quienes además gozan de un esquema fiscal especial donde cada inversionista es responsable de su pago de impuestos.
Estas herramientas están basadas en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) que son instrumentos financieros que surgieron en Estados Unidos en 1960.
Dado que los fideicomisos se lanzan en la bolsa de valores, gozan de la posibilidad de amasar fuertes capitales y tener acceso a inversionistas institucionales –como fondos de ahorro-.
Estos fideicomisos hoy administran activos por 350 mil millones de pesos, equivalente al 2% del PIB y han captado más de 185 mil millones de pesos del mercado público en su primer lustro de operación.
Para quien es de México y lee este post, este no es tema nuevo.
Lo que si es tema de conversación nuevo en México –y que tendrá impacto profundo en todo Latinoamérica- es el surgimiento de FIBRAS privadas. Estos emprendimientos tienen la misma esencia que la FIBRA pública que conocemos, pero no cotizan en bolsa, lo cual les da muchas libertades
¿Qué “venden” las FIBRAS (sean públicas o privadas)?
El propósito final de un instrumento de este tipo es la libertad financiera. Como se dice en la calle, “todos queremos vivir de nuestras rentas”. A final de cuentas, los rendimientos que generan estos instrumentos son ingresos estables que incluso pueden ser superiores a la bolsa (dada su inestabilidad) y a otros vehículos financieros puros.
¿Hace sentido una FIBRA Privada?
Como en todas las industrias, la escala tiene un costo. Las FIBRAS públicas tienen un rendimiento menor al que se tendría rentando de manera privada dichos activos.  Esto se debe a que traen consigo los costos que implica operar una organización pública regulada. El rendimiento inferior abre la oportunidad para las FIBRAS privadas, quienes pueden dar mejores resultados financieros cuando son operadas de manera eficiente.
Además, dado que no hay una restricción sobre el tamaño mínimo en estos casos, muchos proyectos o portafolios familiares podrían estructurarse para funcionar de esta forma.
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¿Cómo se controla una FIBRA de este tipo?
En la contraparte, el ser una iniciativa privada trae consigo los miedos naturales de transferir recursos a una corporación no regulada. El reto principal de las FIBRAS privadas es lograr transmitir la confianza requerida para el inversionista. En ese sentido, las que hoy empiezan a surgir en el país se apoyan de marcas reconocidas en contabilidad, legal y auditoría para transparentar sus resultados. Buscan transmitir la misma transparencia pero sin las limitaciones y costos del mercado público.
¿Qué desventajas tiene ante su homólogo público?
La principal desventaja es la imposibilidad que tienen de ofrecer el mismo incentivo fiscal y transmitir los dividendos brutos. En otras palabras, la FIBRA privada tiene que ejecutar un costo fiscal el cual tiene un impacto en el resultado operativo.
Otra desventaja resulta las condiciones de liquidez que se le exigen al inversionista. En una FIBRA Privada no se tiene liquidez instantánea, cada fideicomiso tiene reglas particulares en ese sentido.
Finalmente dado que no están reguladas, será difícil que logren convocar a a inversionistas institucionales como fondos de ahorro. Por lo mismo, el levantamiento de capital es más complicado y de menor escala.
¿Qué tipo de activos buscan?
Hasta el día de hoy, hemos visto más interés en temas comerciales e industriales, pero no descartamos otro tipo de activos. Hoy Grupo 4S trabaja en la creación de una FIBRA privada con propiedades vacacionales, así que las fronteras las definimos nosotros mismos.
Grupo 4S ha vivido de cerca el fenómeno de la FIBRIZACIÓN del desarrollo inmobiliario en México. Hoy lidera la preparación de estas FIBRAS privadas como parte de la evolución del ramo hacia el futuro.
*Carlos Muñoz 4S es cirujano-partero de FIBRAS Privadas en México y Latinoamérica. Encuéntralo en: carlos@grupo4s.com
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