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22 marzo, 2017

¿Qué tipo de inversionista eres?

4s Team

El tip más valioso que vas a encontrar en el mundo inmobiliario.

Aclaración: en este artículo nos referimos específicamente al inversionista que adquiere propiedades, también llamado micro-inversionista (no al capital de desarrollo).
En un artículo anterior –que puedes ver aquí– presentamos los diez tipos de inversionista que vemos en el mercado. Los sintetizamos en este diagrama:
DiagramaInversionistas.001
Si como parte de tu portafolio de inversiones haz decidido incursionar en el ramo inmobiliario, entonces seguramente estás en uno de esos tipos de inversionista inmobiliario. Si tienes varios motivadores, define cual es tu principal y busca identificarte en uno de los tipos para que puedas seleccionar el tip que te corresponde.
Aquí el tip más importante que recibirás como inversionista –por cada tipología de inversionista, claro-.
A – Inversumidor, renta, largo plazo: Revisa quien es tu mercado antes de comprar una propiedad. Recuerda que tu no eres referencia del mercado al que le vas a rentar, por lo que debes modular tus preferencias.
B – Financiero, renta, largo plazo: Encuentra el timing correcto en el que puedas apalancar la propiedad con una tasa inferior a la renta lograda, para así maximizar el apalancamiento y jugar con la mayor cantidad de propiedades al largo plazo. Vigila de cerca el mantenimiento de la propiedad y sus costos.
C – Inversumidor, renta, corta estancia: la renta de la propiedad es más prioritaria que el uso vacacional del dueño. Si esta sencilla regla no se aplica entonces no se puede juzgar como una propiedad de inversión.
D – Financiero, renta, corta estancia: Asegúrate de que la propiedad que estés contratando permita las rentas de corta estancia. Analiza claramente tus costos adicionales si no estarás tu administrando dichas rentas.
1 – Inversumidor, venta, largo plazo: Asegúrate de que la ciudad en la que estás invirtiendo tenga una tendencia de crecimiento en el largo plazo. Que su valor este sustentado y diversificado. No solo te dejes llevar por la ciudad en la que vives.
2 – Financiero, venta, largo plazo: El flujo de efectivo de la propiedad mientras se llega el plazo de venta debe ser positivo aún considerando apalancamiento, gastos y una reserva. La tasa de interés se vuelve la variable clave en la visión del largo plazo.
3 – Inversumidor, venta, ciclo: La oferta no debe percibirse al precio al que estás comprando el inmueble, sino al precio que lo pretendes vender llegado el momento. Si el monto de venta final no te hace sentido a ti, piénsalo dos veces.
4 – Financiero, venta, ciclo: El timing lo es todo. Si pasó el mejor momento del ciclo, replantea tu modelo para soportar más plazo. No te deshagas de las propiedades en las caídas de mercado.
5 – Inversumidor, venta, urgente: Asegúrate que el contrato y la legislación fiscal permitan la cesión de derechos hacia otro dueño, en otras palabras que realmente se pueda lucrar en el corto plazo. Si no se puede, toma en cuenta los gastos de doble escrituración en tus corridas financieras de venta.
6 – Financiero, venta, urgente: Si estás comprando en un desarrollo, cuida que tu propiedad sea la más atractiva del portafolio. Toma en cuenta que quizás competirás con otras propiedades del mismo proyecto que resten por venderse.
10 Tipos de inversionistas que requieren valor en diez mecánicas diferentes. Ojalá este artículo sirva de aclaración para perfilarnos mejor como inversionistas, pero también para generar más valor como desarrolladores para las diez tipologías.
*Debate entre Carlos Muñoz 4S y Arturo Gonzalez. Además de socios de Grupo 4S, inversionistas activos de los 10 que puede haber. Encuéntralos en: carlos@grupo4s.com, agonzalez@grupo4s.com
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