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En la labor de Grupo 4S – de revelar las oportunidades de los mercados inmobiliarios- uno se encuentra con datos curiosos todos los días. Hoy nos encontramos con lo que creemos es el metro cuadrado de renta más caro de Latinoamérica. Seguramente uno podría esperar una referencia de zona, como decir Polanco o Puerto Madero. Otros quizás esperan referencia de un proyecto icónico como Arcos Bosques o la Trump Tower de Panamá. La realidad es que la respuesta es mucho menos glamorosa de lo que uno podría esperar.
El metro cuadrado de renta más caro de Latinoamérica está en la plaza de la tecnología. La plaza de la tecnología es un proyecto comercial que se ha desarrollado en casi 30 ciudades en México, usualmente ubicado en el centro de la ciudad. Es un proyecto comercial relativamente pequeño, donde se pulveriza el espacio rentable en pequeños locales donde la mayoría está enfocado en la venta de artículos tecnológicos. En el proyecto de la ciudad de México, la renta por m2 puede llegar a los $1,200 USD/m2.
Me parece un caso perfecto para los escépticos y desarrolladores conservadores que siguen pensando en location, location, location. El m2 más rentable de Latinoamérica no tiene ninguno de los tres atributos. En cambio, veo timing, segmento, concepto.
Timing. He insistido incansablemente que desarrollamos no solo para un lugar sino para un momento en el tiempo. El desarrollador de la plaza de la tecnología abrió su primer proyecto en los 80’s; supo detectar el timing perfecto para su visión y además capitalizó rápido sobre otras ciudades. Si te interesa leer más sobre timing, te recomiendo un artículo que publicamos específicamente del tema.
Segmento. Hay mejores oportunidades en explotar los nichos que en crear productos comoditizados “catch all”. Aquél desarrollador que aún no haya visto esta realidad se enfrentará con competidores cada vez más precisos en su segmentación y por tanto con productos cada vez más sofisticados. Más de segmentación aquí.
Concepto. Una vez que uno logra detectar el tiempo y el segmento indicado, solo resta crear un concepto poderoso que capture el segmento y se posicione. Hoy la plaza de la tecnología es un genérico inclusive internacional y se ha vuelto un destino conocido en múltiples ciudades. Hoy ya se adueñó de un terreno en nuestra mente. Esta capacidad de crear conceptos profundos y posicionarlos en el “real estate of the mind” será la ventaja competitiva más relevante en el largo plazo.
Adiós location, location, location. Bienvenido a la nueva era del desarrollo inmobiliario, en donde una idea disruptiva en el momento correcto puede más que cualquier ubicación.
