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En el mundo de las oficinas, dos estadísticas han provocado un serio debate sobre el futuro de los espacios rentables:
1. La cantidad de aperturas de coworkings en Estados Unidos ha crecido exponencialmente. De acuerdo a estadísticas de CoStar, el crecimiento en cierres transaccionales para espacios de este tipo ha crecido en 983% en los últimos diez años.
2. De acuerdo a Newmark Grubb Knight Frank y Deskmag, la mayoría relativa de inquilinos de los coworkings ha cambiado en los últimos dos años. Anteriormente era un mercado impulsado principalmente por freelancers e inquilinos provenientes del “home office”, mientras que hoy la mayoría relativa ya proviene de oficinas tradicionales. En otras palabras, estos espacios disruptivos han iniciado su penetración en el mercado corporativo.
Antes de entrar a detalle en la discusión sobre estos dos hallazgos, es importante que entendamos la diferencia entre los espacios de coworking y soluciones anteriores de micro-oficinas equipadas en renta. De hecho, frecuentemente se cataloga a estos espacios como una solución de nicho porque se piensa (erróneamente) en estas oficinas equipadas del pasado. Las diferencias fundamentales son:
a. La base de los espacios son abiertos y colaborativos. Mientras que las micro-oficinas equipadas ofrecen el 80% de sus espacios cerrados, los coworkings pueden ofrecer hasta un 60% de espacios abiertos.
b. Las amenidades en los espacios de coworking han crecido sustancialmente. Esto ha sido impulsado tanto por el crecimiento % de áreas de amenidades relativas al área rentable total, así como por el agrandamiento de los formatos.
c. La fusión de amenidades con espacios abiertos colaborativos provoca una percepción de espacios mucho más agresiva que tiene un efecto comercial destacado.
d. El uso del interiorismo y la tecnología para impulsar la propincuidad -o los “encuentros no planeados”- (puedes leer más de este tema aquí).
e. El mejoramiento del equipamiento para espacios de juntas en diferentes formatos así como espacio de concentración impulsado por innovación en interiorismo.
f. La oferta de espacios no dedicados que permite mucho mayor rotación y una población flotante más grande, así como ofrecer a todas las empresas residentes versatilidad en crecimientos temporales.
Estos seis ingredientes no son todos, pero si los puntos más destacados de la separación entre coworkings y micro-oficinas equipadas en renta. Habiendo aclarado al punto, regreso a los indicadores citados de inicio del artículo.
Para mi, ambos datos son señales irrefutables de el inicio de una disrupción en el mercado de oficinas. Clayton Christensen –el teórico que trajo al mundo de los negocios el término de disrupción- demuestra en sus libros, que toda disrupción empieza con el apoderamiento de un nicho a través de una solución de mayor valor. Una vez afianzado ese nicho, el modelo disruptivo puede empezar a ganar terreno al adaptar la innovación en valor a los segmentos establecidos de mercado. En ese momento, la disrupción se vuelve mucho más que un negocio de nicho.
A criterio de 4S, los mercados más avanzados nos están avalando en datos esta inminente disrupción. Quien está en el negocio de oficinas debe leer los casos de Kodak y Blackberry: ambos desacreditaron competidores disruptivos por considerarlos de nicho. En el futuro, los desarrolladores de oficinas también serán desarrolladores de espacios colaborativos de trabajo. Adiós a la época de cajas de obra gris.
Como última anotación, Grupo 4S ha mudado su oficina de la ciudad de México al recientemente abierto Wework. Nuestro personal en sitio ha corroborado que hay mucho más valor operando desde ahí.
*Carlos Muñoz 4S está obsesionado con la disrupción inmobiliaria. Es un académico atento a todas las señales de mercado. Si quieres seguir esta discusión con el, búscalo en: carlos@grupo4s.com
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