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La inversión en vivienda cuenta con ciertas ventajas que muchos inversionistas no consideran a la hora de armar sus portafolios.
Son muchos los inversionistas que deciden dedicar una parte importante de su portafolio a las inversiones inmobiliarias. Los rendimientos históricos de los inmuebles suelen ser superiores a los de la mayoría de los activos tradicionales, especialmente en épocas de tasas de interés bajas, como la que vivimos desde 2001.
No obstante, la vivienda no tiene siempre un peso destacado dentro de los portafolios de inversión. Los inversionistas sofisticados prefieren concentrarse en los productos terciarios: comercial y oficinas, principalmente. Esto se debe, en la mayoría de las ocasiones, a que prefieren tratar con corporaciones o con profesionales y no tener que lidiar con inquilinos individuales, como es el caso de las viviendas.
Este razonamiento parece tener toda la lógica del mundo, pero no es menos cierto que los activos inmobiliarios, como las oficinas o los locales comerciales, tienen menos clientes potenciales que la vivienda. Al fin y al cabo, aunque haya un momento de recesión económica la gente siempre necesitará vivir en una casa. Es más, en los momentos complicados para la economía de un país, se ha demostrado que el alquiler de vivienda repunta ante la imposibilidad de acceder al crédito hipotecario por parte de muchas personas.
Por otra parte, los locales comerciales y las oficinas, no son siempre activos fáciles de adaptar a cualquier cliente. Sus remodelaciones a lo largo del tiempo por parte de los diferentes inquilinos pueden complicar a nuevos interesados, que no las ven tan deseables al requerir de inversiones elevadas para ajustarlas a sus necesidades. Como contrapartida la vivienda sí sufre cierto deterioro que requiere mantenimiento por parte del propietario.
Hay que ver en la vivienda el atractivo de una fácil recolocación al ser una inversión más pequeña y al existir una clientela más amplia. Además la vivienda siempre cuenta con un factor de revalorización clave. Sobre todo cuando se compró el activo en preventa y, a la rentabilidad del alquiler, que puede ser más baja que la del terciario, sumar la de la revalorización en el momento de la reventa. En este caso, como ocurre con los alquileres, también el mercado de potenciales compradores es más amplio.
Históricamente la rentabilidad media de la vivienda sumado el factor alquiler más el de la revalorización es de un 12.68 por ciento anual neto. Esta cifra sin considerar el endeudamiento, factor que requiere su cálculo individualizado. La hipoteca en vivienda, asimismo, también es mucho más factible y permite mayor endeudamiento y a más largo plazo que los inmuebles comerciales o las oficinas. El sistema financiero apenas financia un 60 por ciento del valor del activo y por un periodo medio de diez años. Por su parte las hipotecas sobre casas tienen un 80 por ciento de LTV (Loan to value) y plazos de hasta 30 años.
En definitiva, contar con un portafolio inmobiliario bien diversificado, incluyendo la vivienda como parte del mismo, puede ser bastante atractivo incluso para un inversionista sofisticado.
Francisco Avilés R.
Gerente División Inmobiliaria H Solís
http://hsolis.blogspot.com/2015/04/por-que-es-importante-invertir-en.html
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