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En México la vivienda vertical durante los últimos años ha crecido de forma exponencial, una de sus principales razones se relaciona con el cambio demográfico de la población, debido a que en los últimos diez años el país dejó de ser estable en sus generaciones.
Durante aproximadamente 90 años en toda Latinoamérica la estructura demográfica había sido casi la misma, por lo que entender y analizar a las generaciones no era una tarea muy importante. Sin embargo, hoy en día, sí tiene un impacto importante en la dinámica de los mercados, incluido el inmobiliario.
“Tenemos que entender que los cambios de generaciones traen muchos efectos. En México afortunadamente hasta el 2050 vamos a tener crecimiento demográfico, lo cual viene acompañado de demanda de vivienda”, explicó Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate, durante la presentación del Gran Reporte de Verticalización 2021.
De acuerdo con el último censo de población realizado en 2020 por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), en el país es el doceavo más poblado del mundo con 127 millones de habitantes y para los próximos 30 años se tiene proyectado que la cifra crecerá a 150 millones de personas. A partir de 2050, la población mexicana dejará de crecer y entonces las condiciones serán completamente diferentes.
Mientras, la necesidad de vivienda para la población sigue en aumento. Actualmente la generación más activa en la demanda de vivienda es la que ronda los 45 años de edad, sin embargo para 2030 esta proporción cambiará con 43% de Millennials y 57% de Alphas. Cabe mencionar que a la fecha la población económicamente activa abarca una gama amplia de generaciones, entre ellas la X, Millennial y Centennial; pero de 2020 hacia 2030 la generación X desaparecerá como la más fuerte económicamente activa, dando paso a la Millennial y posteriormente la Centennial y Alfa.
Estos cambios demográficos explican por qué la vivienda vertical de cierta forma está teniendo tanta demanda, ya que los nuevos segmentos se comportan diferente y sus intereses son distintos a los de las generaciones anteriores. Por ejemplo, nada más hay que comparar el tema de la composición familiar, el número de hijos por mujer de 1950 a 2020 viene decreciendo en todo el mundo, en el caso de México de 2010 a 2020 bajó de 2.3 a 2.1, 10% menos en la última década.
“Estas nuevas generaciones no están teniendo tantos hijos, no se están casando, están teniendo un comportamiento diferente, en donde la demanda de vivienda vertical tiene un empuje mayor. No estoy diciendo que la demanda de vivienda horizontal vaya a desaparecer y no se venderán casas, para nada; simplemente hay un segmento o segmentos que crecerán con mucha más relevancia”, afirmó Torres.
Las nuevas generaciones cada vez necesitarán menos espacio y están dispuestas a sacrificarlo por factores que consideran más prioritarios como la movilidad. Los Millennials, Centennials y Alphas, no quieren estar en el tráfico, no quieren tener automóviles y buscan que todo se encuentre a una distancia razonable. En este sentido la vivienda vertical definitivamente es una opción para el mercado, al redensificar espacios la nueva vivienda puede encontrarse más cerca de los centros urbanos y se evita ampliar más la mancha urbana de las ciudades.
“Ampliar la mancha urbana es muy costoso para los gobiernos, es mucho más fácil regenerar y densificar las ciudades. En los últimos 30 años, en donde se duplicó y en algunos casos triplicó la mancha urbana, está costando demasiado otorgar servicios, ya que no hay presupuesto para poder seguir ampliando nuestras ciudades. En 2015, sacamos un estudio que explica cómo el costo per cápita de servicios públicos en dólares va a la baja significativamente en aquellas poblaciones urbanas en donde es más denso; ¿qué quiere decir? Que para el gobierno el costo per cápita de servicios públicos va en disminución de una forma importante cuando tienen centros urbanos”, comenta el CEO. Por lo tanto, para que el presupuesto público pueda ser más eficientes se tendrá que promover la densificación de las ciudades.
Hoy por hoy, la gente quiere estar cerca de espacios verdes, de su trabajo, quiere amenidades como balcones o albercas, no quiere viajar tanto. Las preferencias están cambiando con cada generación y con la pandemia de Covid-19, los cambios serán más drásticos.
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