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28 agosto, 2021

Retos en la Industria Inmobiliaria de la CDMX

4s Team

El mercado inmobiliario de la Ciudad de México (CDMX) es uno de los principales de Latinoamérica, además de ser uno de los ejes fundamentales para reactivar el desarrollo económico de México. 

La capital representa “entre el 15 y el 20 por ciento de la economía nacional, y el desarrollo inmobiliario (en todas sus expresiones) conforma alrededor del 15% de la economía de la ciudad”, afirmó, Enrique Téllez, Director General de Desarrolladora del Parque y Presidente de la ADI, durante la transmisión de The T4lks; quien también comentó que en la medida en que se encuentre nuevamente el círculo virtuoso de la industria, se reactivará la economía de la ciudad y de la nación.

Del 2016 al 2018 la capital experimentó el momento más dinámico para la industria inmobiliaria con más de 11 mil unidades de vivienda vertical vendidas. Sin embargo, de 2019 a la fecha, el sector inmobiliario está enfrentando grandes retos, ya que tan solo en la vivienda vertical existe un decrecimiento de 50% en la dinámica de ventas.

Si bien, la pandemia acentúo la contracción del mercado, en el segmento de vivienda es una situación que comenzó desde 2017, ya que “los productos que más se estaban moviendo y que mejor margen tenían era el residencial y residencial plus; eso lo que hizo fue presionar el valor de la tierra, no sólo en las zonas tradicionalmente residenciales, sino en las zonas marginales, encareciendo el valor del producto. Lo que históricamente era un producto medio se volvió un producto residencial y eso ha traído una presión importante”, explicó Téllez.

Actualmente, en la CDMX no hay oferta de vivienda vertical por debajo de $1.2 mdp y sólo el 17.2% de inventario actual está por debajo de $2 mdp. El 35.5% del inventario se concentra en los segmentos premium (6 a 18 mdp) y Premium plus (+18 mdp). Pero en el 1Q de 2021 el 80% de las ventas se realizaron debajo de 6.5 millones de pesos y el 90% por debajo de los 11 mdp.

“No tenemos oferta para el mercado actual y todos lo estamos concentrando en segmentos altos, esto es uno de los principales factores que está afectando a la Ciudad de México. Seguimos teniendo una sobre concentración en el producto de arriba de los 3 millones de pesos para la profundidad real que tiene este mercado”, manifestó Eduardo Torres, CSO de 4S Real Estate, quien agregó que Polanco es la zona que más proyectos inmobiliarios tiene con 52, luego la Zona Rosa con 47 y Cuautitlán con 38. “Lo que preocupa es que prácticamente todos están dentro del mismo rango”.

Por su parte, José Shabot, CEO de Quiero Casa explicó que antes de 2016 se desarrollaba vivienda popular y media en la capital, gracias a que existía la norma 26 que permitía densidades altas para potenciar la tierra, siempre y cuando la vivienda fuera dirigida a estos segmentos. “Desafortunadamente algunos desarrolladores abusaron de ella y el gobierno de la ciudad quitó la norma, lo que hizo que ahora sea más difícil encontrar tierra para generar una densidad alta y el costo de la tierra ha hecho que sea más difícil hacer vivienda”. Además, comentó que los costos de construcción han subido, por lo que aún adquiriendo la tierra más barata, hacer vivienda de menos de 1.2 mdp de 55 metros cuadrados, no resulta rentable.

Sin embargo, una forma para lograr más vivienda social es “definitivamente buscando que se pueda densificar más la tierra, que haya más oferta de tierra y se abarate la tierra. Por otro lado, tenemos que trabajar juntos gobierno e iniciativa privada para encontrar mecanismos para que sea más eficiente el costo que pagan las personas por una vivienda”, puntualizó Shabot.

Para conocer más sobre el mercado de la Ciudad de México consulta nuestro reporte completo The T4lks y también reproduce el webinar ¿Cómo Vamos CDMX?

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