TIMING, TIMING, TIMING

Una visión estratégica de resiliencia inmobiliaria
Quien ha hecho un compromiso de largo plazo con la industria inmobiliaria sabe que al adagio de ubicación, ubicación, ubicación le hace falta la variable de tiempo.
Para quienes hemos vivido más de un ciclo en la industria, es claro que desarrollamos para los momentos -además de los sitios-. En ese sentido, construimos para momentos económicos, políticos, naturales y sociales.
Una empresa que busque resiliencia y crecimiento de largo plazo deberá entender que hay negocios inmobiliarios para cada momento del ciclo económico.

A. Subiendo la montaña rusa

En el sentido ascendente del ciclo, se combinan preferencias positivas del público con una inercia de crecimiento. Ahí se encuentra el mejor momento de desarrollo de proyectos especulativos (de venta). Independientemente del tipo específico de proyectos, los rendimientos observados son mucho mayores que otras opciones del abanico inmobiliario.
Generalmente son estos momentos los que provocan que en los mercados aparezcan oleadas importantes de oferta. En estos momentos, poco interés le damos a los mercados de usuarios finales ya que confiamos en que los inversionistas –seguramente racionales- se encargarán de hacer ese enlace. El éxito provoca presiones sobre los precios de la tierra y se hace difícil pensar en proyectos patrimoniales cuando los retornos especulativos son tan generosos (de punto A al punto B en la gráfica).
Aunque en esta etapa todo parece ser miel sobre hojuelas, existe un problema claro: hay una total incertidumbre de cuándo llegará el punto de inflexión de mercado (punto C en la gráfica). En los momentos de mejores rendimientos, justo cuando detonamos la mayor cantidad de proyectos, algo sucede que rompe por completo el círculo virtuoso e inicia la debacle (del punto B al punto C).
Algo que no consideramos es el hecho de que los proyectos requieren un mínimo de 2 años de gestión, por lo que se vuelve aún más difícil predecir si el punto de inflexión vendrá en los siguientes años. Para quien es ajeno a la industria y ve grandes fracasos (posteriores a la inflexión) le es muy fácil criticar al desarrollador y juzgarlo, cuando desconoce que en aquel momento era imposible tener el grado de visibilidad a futuro requerido por el proyecto.
Lo que sin duda es claro es que en la etapa mostrada en el triángulo verde de la gráfica, el desarrollador deberá maximizar su portafolio de proyectos especulativos.

B. Del clímax a la desesperación de la caída

Llegado el punto de inflexión inicia el pánico total. Se retiran aquellos inversionistas que no cargan con responsabilidades de desarrollo y de un día a otro desaparece por completo el mercado especulativo. Los retornos esperados se vuelven sueños imposibles y todo se trata de minimizar pérdidas.
En este punto, quien invirtió en una estructura de organización pensando en un crecimiento de largo plazo entra en la problemática de no poder mantenerla. Justo aquí es donde cobran importancia los proyectos patrimoniales controlados por el desarrollador.
Del punto C al punto D en la gráfica se ubica el mejor momento para desarrollar y explotar proyectos patrimoniales. Son aquellos que solo podrán generarse al costo y que traerán rendimientos de renta fija modestos pero estables. En los momentos de crecimiento estos proyectos no parecen relevantes, pero llegado este punto, son realmente oro molido. Es en este momento cuando todo mundo voltea a ver al mundo de lo patrimonial como la gran oportunidad inmobiliaria.

Quien desarrolló proyectos patrimoniales (de renta) –sostenibles económicamente- goza de la tranquilidad de retornos estables y poco se preocupa por las condiciones de percepción general de mercado.
En la fórmula de resilencia que propone Grupo 4S, los proyectos patrimoniales –controlados por el desarrollador- forman parte clave de las etapas menos favorables del ciclo inmobiliario.

C. El punto más bajo y el inicio del avance

Los ciclos no duran para siempre, y por tanto llega un momento donde estamos en el punto más bajo de la caída. Ahí llegamos a un tercer momento, el momento de hacer reserva territorial. Los precios de propiedades caen a los niveles más bajos y hay enormes oportunidades, producto del quebranto que generó el ciclo. Es el momento de comprar (punto E en la gráfica).
El problema es que prácticamente nadie tiene recursos para adquirir predios a menos que estratégicamente hayan planeado esperar dicho momento.
En una estrategia integral que busque apropiarse del ciclo inmobiliario se planea de manera paralela la estrategia de reserva territorial y se acentúa en los momentos ideales para la compra.

A esta visión de ciclo inmobiliario hacemos las siguientes recomendaciones:

• Las desarrolladoras deben pensar en sus tres ejes de proyectos (especulativos, patrimoniales, reserva) y alinearlos a los momentos que viva el mercado.
• La resiliencia de una desarrolladora depende en su capacidad de mitigar los riesgos del ciclo inmobiliario por medio de un portafolio inteligente.
• El análisis del momento inmobiliario no debe hacerse en el presente sino en el tiempo requerido para cerrar un proyecto (hoy+tiempo de proyecto) para entender en qué momento del ciclo estamos.
• Ubicación y timing se vuelven las piedras angulares del desarrollador que le apuesta al largo plazo.

*Carlos Muñoz 4S es un lector ávido del tiempo inmobiliario. Dirige junto a sus socios Grupo 4S, una empresa internacional de consultoría en desarrollo inmobiliario. Búscalo en carlos@grupo4s.com
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