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A nivel nacional la pandemia tuvo un impacto negativo en el mercado inmobiliario mexicano, con una contracción del 20% en la dinámica de ventas de vivienda vertical en el 2020 respecto al año anterior. Sin embargo, la desaceleración era una tendencia que se venía observando desde 2019 (principalmente en la Ciudad de México), frente a un crecimiento constante de los últimos 10 años.
Pero hay casos como el de Monterrey, donde la industria de la vivienda salió adelante pese a los grandes retos que implicó el Covid-19. Si bien, “el mercado no se contrajo, lo que sucedió con la pandemia fue que los prospectos decidieron bajar su presupuesto más no postergar su decisión de compra; lo que enfatizó la necesidad de productos en rangos inferiores a los 3 millones de pesos”, comentó Mayela Sánchez, Market Research Director de 4S Real Estate.
Sin lugar a duda, el mercado de Monterrey presenta una recuperación muy significativa al inicio de 2021, ya que para el primer trimestre ya se han colocado mil 320 unidades, frente a las 3,300 que se colocaron durante todo el año pasado. “Traemos un arranque extraordinario, tuvimos un incremento dramático de un 62% respecto al mismo periodo del año pasado. Son buenas noticias, pero no es para todos los segmentos ni zonas”, afirmó Sánchez.
La situación de Monterrey es diferente a la nacional, ya que existe una paridad más cercana entre el inventario y la composición económica de la población, también es por ello que el mercado ha sido más reactivo y no se contrajo en la proporción de todo el país.
Actualmente, el inventario de Monterrey se divide 45.1% en residencial plus (2.8 a 6 mdp), 31.7% residencial (1.2 a 2.8 mdp), 16.6% Premium (6 a 18 mdp), 4.1% Premium Plus (+18 mdp) y el que más ampliamente está desabastecido es el segmento Medio con 2.5% (.5 a 1.2 mdp). Por lo que, solo el 13.2% del inventario actual está por debajo de 2 millones de pesos.
Al día de hoy se identifican 186 proyectos verticales, distribuidos por todo lo que es la Zona Metropolitana de Monterrey. De las 18 zonas definidas, Centro es la que tiene mayor inventario, diversificación de oferta y es líder en ventas al 1Q 2021. “Eso nos habla del empuje que ha tenido la incorporación de producto en un ticket adecuado y también más versátil”. Además, es congruente con el trabajo de regeneración, redensificación, reestructuración y conceptualización de productos de nicho en la zona, lo que ha permitido que haya producto para todos.
Mientras que Santiago da la sorpresa y se coloca como la segunda zona de mayor ventas. San Nicolás y Santa Catarina le siguen con un empuje fuerte apalancado por el tema residencial.
Dentro de las zonas emergentes se encuentra Guadalupe y Apodaca, que en los últimos años han estado disminuyendo su oferta horizontal por falta de predios, migrando a la vivienda vertical con una buena aceptación, dada la escala de producto o cantidad de proyectos.
Dinámica de ventas
En este año tan solo en Monterrey en el segmento residencial hubo un incremento de 123% por ciento respecto al 1Q del año pasado. Donde el proyecto líder colocó 66 ventas, lo que representa el 10% del mercado y el 64% lo acaparan 14 proyectos, el resto está pulverizado entre otros 20 a 30 jugadores. “El mercado tiene un tamaño definido, pero no por ello significa que se va a repartir equitativamente, se dividirá de acuerdo a quien esté más alineado a las expectativas del mercado, en cuanto a características de precio, funcionalidad y amenidades”, afirma Mayela.
En el segmento residencial plus tuvo un decremento, pero es marginal en comparación con la dinámica nacional. En este año tan solo un proyecto colocó 97 ventas abarcando el 21% del mercado y otros seis jugadores se distribuyen 41% de las ventas.
En el producto premium, si bien, el mercado es más pequeño por la composición socioeconómica, también hubo un incremento en sus ventas respecto al 1Q de 2020, con un 21% el líder colocó 13 ventas y entre 5 jugadores ocuparon el 51% con 31 ventas. Lo que indica que es un mercado que tienen de a recuperarse.
Sin embargo, en el segmento premium plus se observa un decremento de 41% respecto a las ventas de 1Q 2020, con lo cual se observa una dinámica diferente a los otros segmentos con una recuperación sumamente lenta.
“En términos generales, vemos al mercado de Monterrey, en el tema de vivienda, sólido y con vías de crecimiento rápido; tomando en cuenta que solo en el primer trimestre ya colocamos una tercera parte de lo que se colocó en todo el año anterior.”
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