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27 diciembre, 2019

Error inmobiliario: forzar la reducción de costos en construcción

4S TEAM

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.

 

En un negocio inmobiliario, lo que insume mayor dinero, sin duda, son los costos duros o de construcción. Además, estos generalmente aumentan por encima de la inflación, por lo que pueden afectar negativamente el resultado financiero de un proyecto. Ante esta situación, es normal que un desarrollador siempre esté buscando ahorros en las partidas de construcción.

 

Cuando fuerza esa reducción de costos en su construcción, puede afectar de manera negativa la calidad o la percepción de calidad de su obra. En ese momento, lo que pudo haber sido un beneficio económico para el proyecto se vuelve un problema grave que impacta en la relación con el cliente.

 

Lo anterior no quiere decir que no debemos buscar ser eficientes en costos, sino que debemos serlo sin desviarnos de las bases con las cuales se planeó el proyecto y se definieron los estándares comerciales que se entregaron al cliente.

 

En este segundo tema, es importante valorar la calidad considerando tres aspectos principales:

  • Calidad de la construcción que surge de sus materiales.
  • Calidad en su ejecución (resultado de cómo fue elaborada dicha obra en todos sus acabados).
  • Calidad del proyecto en el aspecto funcional.

 

Esta última se refiere a la sensación que tiene el cliente de que todos los espacios son útiles y cómodos, con una solución interna, iluminación y ventilación, aprovechamiento de circulaciones, ubicación de instalaciones, etc.

 

Un proyecto que tenga desviaciones de calidad causadas por tratar de reducir costos se enfrentará a la aparición de diversos costos ocultos, que pueden ir desde la cancelación de la operación por parte de los clientes o tener que responder por la garantía del producto entregado hasta incluso procesos legales por inconformidades de los compradores.

Consideraciones a tomar

Nuestra industria tiene características muy propias que afectan la manera en que se consolidan sus costos. Algunas de ellas son:

 

  • Es una industria nómada: cuando termina el proyecto se traslada a otro sitio.
  • El producto que se crea es único (es una artesanía).
  • Hay alta rotación del personal y mano de obra poco calificada.
  • Se interactúa con muchas otras industrias que brindan servicios.
  • Las decisiones se basan en la experiencia más que en la investigación.

 

Estas condiciones hacen difícil que la mayor parte de las teorías de negocios sobre control de costos apliquen directamente a nuestra industria.

 

Al inicio de un proyecto, el equipo formula una serie de supuestos que servirán de base para el proceso de costeo (que deberá ser continuo). Cuando hablamos de “forzar ahorros”, nos referimos a desviarnos de la planeación inicial que se hizo del proyecto y por medio de la cual se estructuraron los parámetros financieros, pero, además, se ancló la percepción del cliente.

 

Si desde la planeación se logran ahorros por medio de la selección de métodos que se utilizarán en la construcción o de los materiales para la obra, no se generarán los mismos resultados que al desviar la planeación inicial. La labor de lograr eficiencias originales se basa en llevar un proceso integral con esa premisa y vincularlo a una revisión profunda de costos.

 

Este no es un texto de costos, por lo que no ahondaremos en las técnicas para precisar su cálculo. Sin embargo, recomendamos que se consulten los materiales de la Asociación Americana de Ingeniería de Costos para esos efectos.

 

Aunque no hay información en todos los países latinoamericanos, se sabe que el tema de costos es uno de los talones de Aquiles del desarrollo inmobiliario. Como ejemplo, según Camacol (Colombia), más del 70% de los proyectos de construcción que se realizan en Colombia incumplen su cronograma de ejecución y el 85% de estos tienen sobrecostos en el proceso constructivo.

 

Muchas de las reacciones por forzar ahorros no son espontáneas, sino que suceden posteriores a descontroles de costos que enfrenta el proyecto (o pérdidas que ya sufrió). Presta atención a los siguientes artículos publicados aquí en 4S Real Estate, en que te presentamos 7 de las causas que provocan pérdidas en el proceso de construcción, para que aprendas a identificarlas y evitarlas durante el proceso de construcción de tu proyecto inmobiliario.

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.

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