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Carlos Muñoz 4S
“Uno de los mayores retos a los que se enfrenta México y que menos atención ha recibido, es la expansión anárquica de las ciudades.”
-ITDP (Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo México)
Expertos del ramo inmobiliario coinciden en que debemos frenar el crecimiento horizontal de las ciudades en busca de un modelo compacto, vertical y sustentable. Sin embargo, pocos son los avances que se han logrado en diversas ciudades de México, y Monterrey no es la excepción. En el 2014 se terminaron vendiendo cerca de 1,100 unidades de vivienda vertical, cifra que representa una ligera caída con respecto al 2013. Por si esto fuera poco, si usamos otras ciudades internacionales como referencia, la cifra que requiere nuestra ciudad es de aproximadamente 5,000 unidades al año, lo que significa que Monterrey tiene un potencial latente que podrá capitalizarse en el mediano o largo plazo.
Aún ante un escenario que aparenta ser negativo, hay dos circunstancias que están cambiando y podrían convertir ciertos frenos de la verticalización en grandes oportunidades por capitalizar negocios inmobiliarios:
- Entender la demanda. La vivienda vertical ha sido preferida por algunos segmentos de mercado. Las etapas de vida sin hijos (solteros, DINKS, empty nesters) representan más del 90% de los usuarios compradores. Mientras los productos que se construyan no entiendan quién es el verdadero cliente, habrá distorsiones en los resultados que puedan lograr. Cada día mejoran los productos en su atención a estos segmentos. Un buen ejemplo de esto en nuestra ciudad es Nuevo Sur, un desarrollo exitoso que ha propuesto un nuevo modelo de urbanismo con vivienda vertical claramente perfilada.
- Hacer producto accesible. El mercado principal de la vivienda vertical es el segmento socioeconómico C+. Esto se debe a que las opciones de vivienda horizontal para este segmento (que puede pagar 2MDP o menos) están alejadas de las zonas de valor percibidas por el mercado. Ante eso, se requieren proyectos que atiendan a esta demanda, que hemos estimado en 1,100 unidades. El freno a este producto ha sido la normativa urbana, la cual ha limitado la densidad de los terrenos ideales para vivienda vertical, causando el peor de los frenos a este mercado potencial. A finales de este año se publicaron los nuevos lineamientos del polígono de desarrollo DOT (Desarrollo Orientado al Transporte). A través de esta iniciativa, se mejoran las condiciones legales de predios cercanos a medios de transporte público como metro y ecovía. Esto provocará una gran oportunidad al corto plazo para nuevos proyectos en esas zonas.
El panorama vertical de Monterrey está en transformación pero debe acelerarse si es que buscamos un modelo de ciudad competitiva en el largo plazo. El Monterrey dinámico, peatonal, policéntrico, vibrante y cosmopolita solo se logrará si aceleramos nuestro paso hacia la verticalización.
*Carlos Muñoz 4S es el consultor más destacado de la industria inmobiliaria en Monterrey. Dirige junto a sus socios Grupo 4S, empresa de conceptualización de proyectos con presencia en 7 países y más de 500 proyectos en portafolio. Lo puedes encontrar en carlos@grupo4s.com
